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オーナー様のご質問 ④

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カテゴリ:不動産のつぼ
 2人暮らしの夫婦にアパートを貸していました。先日、賃借人の夫が亡くなったのですが、実は妻とは内縁関係だとわかりました。夫の子ども(相続人)からは「賃貸借契約を解除する」との申し入れがありましたが、内縁の妻は引き続き住居を希望しています。どう対応すればよいでしょうか?

 法津では、死亡した夫(妻)の相続人の有無にかかわらず、残された内縁の妻(夫)は住居を継続できることになっています。



相続人がいない場合は、内縁の妻が賃借権を承認

 賃借人が死亡した場合、賃借権はその相続人が承継します。しかし、社会的価値観や家族観も多様化し、婚姻関係のない夫婦や、養子縁組のない事実上の親子など、相続人でない家族が増えています。このような内縁関係にある同居者に対して生活の拠点を維持存続させることは、社会の在り方であると考えられます。

 そこで、死亡した賃借人な相続人がない場合には、事実上の夫婦・養親子などで同居していた者が承継するとされています(借地借家法36条1項)。なお、これは住居用建物の賃借権に限っての扱いです。



内縁の妻がいる場合、相続人は契約解除できない

 一方、相続人がいる場合は、その人(ご質問では子供)が賃借権を相続し、賃貸借契約の継続も解消もできる立場になります。しかし、実際には、同居している内縁の妻(夫)などがいる場合、相続人が契約を解除したり、明け渡しを求めることはできないとされています。内縁の夫婦などの生活基盤を保護する必要性は、相続人の有無によって変わるものではないからです。判例では、賃借権を相続した相続人から内縁の妻に対する建物の明渡請求は、権利の濫用であるとして認めていません。

 また、オーナーが明渡請求をした場合、内縁の妻はそれを拒否できるという判例もあります。内縁の妻は、相続人が得た賃借権を「援用」できる、つまり相続人に代わって賃借権を主張できるとされています。結論として、内縁の夫婦や事実上の養親子は住居を継続できるのです。


特異な権利関係を解消するのが望ましい

 とは言え、賃借人は離れて暮らす相続人、実際の住居者とは内縁の妻、という特異な状態は望ましくありません。内縁の妻と賃貸借契約を結び、権利義務の所在を実情に即した形にすることは、オーナーにとってもメリットが大きいと言えます。内縁の妻に対しては、賃借人としての立場が明確になれば安心して居住できることを話し、新たな連帯保証人や保証会社を付ける協議を進めることが良いと思います。



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