Ｑ 入居希望者が、前入居者の残置物であるエアコンをそのまま使いたいと言われました。撤去費用がかかるので使ってもらえば助かりますが、賃貸借契約にあたり、何か気をつけることはありますか？
Ａ 責任の所在をあいまいにいすると、故障時には賃貸人が修繕し、交換まで求められることもあります。契約時には、賃借人の費用負担で修繕してもらう合意を取り付けておきましょう。
前入居者の残置物は、オーナーの物品となる
全入居者の退去に伴い撤去予定だったエアコンなどの設備造作を、次の入居者が使いたいと希望することはよくあります。まだ使える状態ならば、費用をかけて新たに設置するより、無駄がありません。
しかし、前入居者の残置物は賃貸人の物品となり、結果として｢エアコン付きの建物｣を賃貸することになります。故障した場合は修理しなければならず、修理不可の場合は新品と交換する義務まで負うことになります。さらに、新入居者の撤去時に、｢エアコンは元々付いていた｣と言われれば、撤去(原状回復)を求めることもできません。
よほど価値があって賃料を増額できるような設備ならともかく、エアコン程度では賃貸賃貸人の費用負担がかさむだけと言えます。
特約で、修理・交換・撤去は賃借人が行うことを明記する
既存のエアコンを使用することで、入居者は新規に購入する負担を軽減できるという利益が受けられます。したがって、利益に見合う負担をしてもらっても不合理ではありません。
そこで、エアコンの使用について、賃貸人は一切保証をせず、①故障などの修理費用はすべて賃借人が負担すること、②契約終了時には費用負担で撤去し、廃棄処分すること、③交換する場合、賃借人の費用で廃棄・新機種設置をすること、などを賃貸借契約の条件(特約)として明記しておきます。新入居者がその条件に同意できない場合は、既存のエアコンは撤去し、新規に購入し、設置してもらうようにします。
なお、前入居者にエアコンの撤去費用分の原状回復費用を負担させている場合、新入居者の撤去時に、撤去費用を賃借人負担とすると、オーナーは不当に利得を得ることになります。トラブル予防のためにも、全入居者にはエアコン撤去費用は負担させずに敷金清算をしておくのが望ましいです。こうすることで、前入居者のいずれもがバランス良く利益を受けられ、まだ使用できる設備を無駄に廃棄処分する不経済を避けることもできます。
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