Q 単身者向けの部屋に賃借人の家族3人が同居!
契約解除は認められますか?
単身者向けワンルームマンションの賃借人が、両親と姉を同居させていることがわかりました。3人は家業の倒産により非難してきたそうです。今のところ近隣に迷惑をかけてはいませんが、入居定員の違反で契約解除できますか?
A 用途違反とまで言い切れませんが、好ましい住居状況ではありません。
賃借人意外の3人には期間を区切って退去を求めるべきです。
入居定員を超えただけでは「債務不履行」は問えない
居住用住宅の場合、入居者の人数や構成に変更があっても、賃貸人自身が主たる居住者として使用(居住)していれば、債務不履行を問うことはできないと考えられます。
契約で「婚姻や出産に伴い住居者が増えた場合は届出をすること」と定めているケースもありますが、この趣旨は「現実に誰が居住しているのか」「賃借人意外の独立占有者はいるのか」を明らかにすることです。したがって、仮に賃借人が届出を怠ったとしても、契約解除が可能な「信頼関係の破壊」とまでは言いにくいレベルです。
契約解除の可否は、「単身者限定」とした理由に合理性があるかどうかによって変わると考えられます。例えば、今回のワンルームマンションのように建物の設備・管理上、複数名の居住に対応できないなどの事情があり、それが契約上も明らかな時は、用途(使用目的)違反を問える可能性があります。
しかし、ご質問のように近隣に迷惑もかけず、建物の維持管理に支障が出ていないとすると、直ちに賃借人の債務不履行を問うのは難しいかもしれません。
期限を区切って、同居人に過去を求めるのが妥当
とはいえ、ワンルームに大人4名の住居は常識的に見ても無め理があります。家業の倒産という同情できる事情があるため、即刻退去を求めるのはあまりに非情ですが、このまま「黙認」するわけにはいかないと考えられます。
雑魚寝するにも狭く、環境衛生上の不安が生じるでしょうし、4名分の荷物を収納することによる室内への過剰な負担も問題です。水回りも単身者用に作られているため、トイレやお風呂からの排水設備の負担も懸念されます。
賃借人に対して、契約上定員違反であることと、それにより建物の状態や機能に悪影響を及ぼすことを告げて、家族3名の退去を求めることを検討しましょう。その際は、相手の事情も考慮して、例えば「3ヶ月以内に別の住まいを確保する」というような、ある程度、期間に余裕をもった約束を取り付けるとよいでしょう。
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